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温哥华房价深度剖析系列之三--泡沫经济



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关键词:温哥华 房价 泡沫经济


    

作者 Jana 金

    

每年底和年初的时候总会看到很多专家对新的一年经济与房地产市场做预测的报道,一般都是各大金融机构的首席经济学家。但奇怪的是,永远预测的都是不一样的结果。有看好看涨的,也有担忧看跌的。


为什么他们的大数据出来的是相反的结果呢?多么希望他们可以给一个比较一致的答案,哪怕是像天气预报一样的准确率也好啊。这样我们也可以少一点为房价的起起落落而烦恼。


我就很想弄明白温哥华的房地产是不是有泡沫,如果有,什么时候破灭。如果你和我有一样的疑问,那就请继续读下去。既然别人靠不住,我自己分析一下,也欢迎留言讨论。我也不是学经济学的,只能说试试用略懂皮毛的经济知识给大家分析一下。




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温哥华房价深度剖析之三

泡沫经济

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1
什么是房地产泡沫

查尔斯?P?金德尔伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中对泡沫的定义是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价,价格严重背离价值,在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时,必然会发生暴跌,仿佛气泡破灭,经济开始由繁荣转向衰退,人称“泡沫经济”(Foam Economy)。房地产泡沫的俩大特征是:一,商品供求严重失衡,供给量远远大于需求量;二,由于房地产投机引起的房产价格与价值严重背离,市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。


房地产泡沫的整个过程分开几个步骤来看是这样的:


1)通常开始于需求的增加,供应有限,且需要相对较长的时间来补充和增加;此时供不应求

2)投机者进入市场,进一步推动需求;有利可图,投资者看到机遇

3)需求开始下降或停滞,同时供应仍在增加;  造成供大于求

4)投机引起房产价格与价值严重背离

5)导致价格大幅下滑;泡沫破灭


2
温哥华的需求情况

那我们先看一看第一步中的关于温哥华的需求状况。我们从贷款政策的影响货币价值因素人口正负增长等等因素来综合考虑。


首先,温哥华的人口增长是正是负我在上周五的文章中已经提过。作为加拿大的明星城市,世界名列前茅的移居城市,相信可预测的未来还是持续增长的趋势。


货币贬值一直是推动投资房地产的重要因素。长期来讲,放在账户里的钱永远比不上放在房产里的钱值钱,这一点往往没有太多争议。低利率和宽松的贷款政策的结合是部分人进入市场的重要因素,从而加剧需求。前些年的确是对高价房条件更有利。而近几年来贷款政策的收紧其实对本地人的影响不大,甚至是越来越偏重于满足刚性需求的人群贷款。所以,在贷款方面在升息前还是有助于买房需求的增加


温哥华向来不乏投机者和投资者,他们对需求的推动是毋庸置疑的。


3
供大于求还是供不应求?

那么,现在的关键就是看需求是否开始下降或者停滞,结果就是供不应求还是供大于求。供大于求的一个表现就是盖好的房子没有人买,或者投机者买了房子租不出去而空置。


首先,温哥华的房子都是在动工前就做预售,而去年开始大多数的房子特别是多数单位低于100万的开发项目都是在预售的时候就卖光的。这其中一定是有很多投资者不是以自住为目的,但是的确是卖掉了。目前温哥华的租房空置率低于1%。也就是说无论是买来自住还是投资,房子还是有人住的。


人为采取干预的方向一直是为了”控制需求并增大供给“。这点我们在很多方面可以看得出来,例如打压海外买家,增加建筑密度等等。


但现实的情况是加拿大本地人口有自由选择居住城市的权利。城市化本身造成人口增加的必然结果。海外买家可以控制,但是可控性有限。要么在贷款上收紧,要么从税务上施压,要么直接在数量或类别上限制。但这些办法都无法从根本上压制海外人口想在温哥华居住的需求。香港和澳大利亚已经分别采取了这些措施,我们可以再给些时日来看最后的效果。增加供给就需要政府提高对土地性质变更申请(rezoning application )的审批速度,去政府申请过开发许可的朋友们,以你们的经验觉得这个是不是可以实现的呢?


结果就是,主要需求无法控制,同时大幅度增加供给也并不能实现。所以,造成泡沫经济的商品供求严重失衡状况并不能实现


4
价值和价格的关系

这里所说的价值是指市场价格脱离了实际使用者可支撑的范围。根据房价相对人均收入比例而做的年统计数据,温哥华已经连续几年在最不可负担性排行榜上名列前茅了。这是不争事实。



当温哥华不再是“温村”,别墅价格显然已经不能在可负担性的考虑范围内了。大幅度增加人均收入也是不可能实现的。因为如果政府对最低工资的要求大幅度增加,更多的小公司将无法在温哥华存活。所以按照现有工资水平,毫无基础的年轻人的确很难在中心地段购买第一套房。即使租房也基本上需要降低对生活空间的要求,甚至同时接受上下班的长途车程。越来越小的建筑户型也是考虑这个因素。然而,只要你肯多开一会儿车,大温哥华地区外围城市的公寓价格还是完全在可负担范围内的。要在一个中心城市生存,开车1个多小时上下班是件很普遍的事。温哥华的状况就是如此。


与此同时,温哥华有相当比例的非本地收入人群,他们的实际收入与可负担能力并没有算在人均收入统计当中。留学生和非居民常驻家庭都属于此类。他们所占比例多少也会影响价值与价格之间的关系。



综上所诉4点,你认为是否有泡沫,泡沫是否要破灭了?


我相信凡事皆有其周期,但是温哥华是否到了周期的转折点,我认为目前还没有。


如果有一天,兰里和枫树岭的房子上班族都住不起了,那我的确要开始担心了。


如果你觉得这几期的剖析还不够深刻,敬请期待下期文章【温哥华房价深度剖析系列之-- 百年大计】

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